Iznajmljivanje u Austriji: Kada moj stanodavac može povećati kiriju i koliko?

Austrija ima strogo regulirano i relativno pristupačno tržište najma, ali u posljednjih nekoliko godina cijene najma su se povećale, ponekad naglo. To je djelomice zbog dopuštenih povećanja u skladu s inflacijom, ali u nekim se slučajevima stanodavci oslanjaju na to da ljudi ne znaju svoja prava.

Kada moj stanodavac može povećati kiriju i koliko?

Povećanje najamnine dopušteno je zakonom u Austriji, ali podliježe određenim uvjetima. Postoje okolnosti u kojima vam je stanodavacu dopušteno povećati najamninu, a to uglavnom ovisi o vrsti zgrade u kojoj se nalazite.

Ako vaš najam pokriva austrijski zakon o najmu, što se obično primjenjuje na starije zgrade, tada imate više zaštite.

Za Altbau (izgrađene prije 1945. ili 1953. godine, ovisno o nekoliko čimbenika), postoje ograničenja na maksimalnu najamninu po kvadratnom metru koja se postavljaju za svaki region.

Ovi se podaci ažuriraju svake dvije godine, iako su podizanja bila zaustavljena tokom početka pandemije Covid-19, i vašem stanodavcu dopušteno je povećati najamninu kako bi odražavao bilo koju promjenu ovih gornjih granica, sve dok vaš ugovor o najmu uključuje klauzulu o tome (ponekad nazvanu Wertsicherungsklausel ili klauzula “očuvanja vrijednosti”). U nekim se slučajevima vašem stanodavcu može naplatiti više od ovih iznosa na temelju lokacije ili stanja stana.

Vašem stanodavcu obično treba dati dvosedmičnu obavijest o bilo kakvom povećanju, a povećanje se ne može primijeniti retroaktivno.

Besplatno saznajte najnovije informacije o Austriji

Ako vaš ugovor o najmu nije podložan MRG-u, tada vaš stanodavac ima više slobode u podizanju najamnine. Nema određenog vremenskog razdoblja obavještavanja, a također ima mogućnost retroaktivnog povećanja, osim ako se ta mogućnost ne isključi u ugovoru.

Altbau vs Neubau: Koja je razlika i koji bih trebao iznajmiti u Austriji?

To je jedan od razloga zašto uvijek morate pažljivo pročitati svoj ugovor o najmu kada ga prvi put dobijete. Mnogi stanodavci će uključiti klauzulu koja im dopušta povećanje najamnine u skladu s inflacijom, često na temelju indeksa potrošačkih cijena (Verbraucherpreisindex). Na primjer, ugovor može navesti da ako se indeks cijena promijeni za više od određenog iznosa (često 3 posto ili 5 posto), stanodavac može prilagoditi najamninu.

Visina penzije u Austriji: Kako se računa i koje su mogućnosti

U ovom slučaju, ugovor bi trebao specificirati koji se indeks koristi za izračun bilo kakve promjene u najamnini, kao i odredbe poput toga kada stanodavac treba obavijestiti vas. Postoji nekoliko organizacija u Austriji koje će pregledati vaš ugovor o najmu prije nego što ga potpišete, neke besplatno, a neke kao uslugu za plaćene članove, i mogu vam pružiti pomoć ako vam se poveća najamnina koju ne smatrate legitimnom.

Također je moguće da stanodavci specificiraju u svom ugovoru da će se najamnina povećavati za određeni iznos u određenim razmacima, sve dok najam nije reguliran MRG-om. Dakle, na primjer, ugovor može navesti da će se troškovi povećati za 50 eura svake godine. U ovom slučaju, promjena mora vrijediti najmanje jednu godinu nakon što stupi na snagu.

Čak i ako niste pokriveni MRG-om, to ne znači da stanodavac ima potpunu slobodu. Zakon zvan ABGB, austrijski opći građanski zakonik, još uvijek se primjenjuje, a to znači da se cijena koju se naplaćuje mora “proporcionalno” odnositi na uslugu koja se pruža.

Druga situacija u kojoj bi vaš stanodavac mogao željeti povećati vašu najamninu je ako izvodi renoviranja ili obnove koje povećavaju vrijednost imovine. U ovom scenariju obično moraju se prijaviti sudu okruga koji će odlučiti jesu li renoviranja potrebna i dodaju vrijednost, a stanodavac bi trebao dokazati da prihodi od najma tokom deset godina neće pokriti troškove – inače je moguće da se stanodavac i stanar dogovore zajedno.

Ako druga osoba preseli u nekretninu – na primjer, ako vaš partner s vama preseli ili imate dijete – vašem stanodavacu općenito nije dopušteno povećati najamninu kao rezultat.

Napomenite da postoje još dvije vrste zakona u vezi s povećanjem najamnine: “kategorija najamnine” (Kategoriemietzins), koji se odnosi na ugovore sklopljene prije 1994. godine, i “razumna najamnina” (angemessene Mietzins), koji se primjenjuje samo u određenim okolnostima poput poslovnih prostora i stanova u spomenicima. Nismo uključili ove podatke u ovaj sažetak jer će većina stranih stanovnika u Austriji imati ugovore o najmu podložne uobičajenijim odredbama navedenim gore.

U konačnici, ako se povećanje vaše najamnine ne čini pravednim ili legitimnim, ne biste trebali oklijevati kontaktirati stručnjake za savjet. Postoji mnogo organizacija koje vam mogu pomoći u slučaju takvih problema, a neke od njih nude besplatne savjete ili pristupačne usluge za članove.

Slijedeći zakone i razumijevajući svoja prava kao stanar može vam pomoći da se osjećate sigurnije i samopouzdanije tokom vašeg boravka u Austriji. Čitanje i razumijevanje vašeg ugovora o najmu te redovno praćenje obavijesti vašeg stanodavca pomoći će vam da se pripremite za bilo kakvo povećanje najamnine koje može nastati.